国外酒店管理合同的新发展
国外酒店管理合同的新发展
从希尔顿酒店最初提出酒店管理合同的雏形——租赁利润共享合同，到酒店管理合同成为酒店集团化扩张最受青睐的一种模式。国外酒店管理合同从最初的由酒店管理公司主导逐渐过渡到酒店业主权利受到更多保护的阶段，除了有法律法规制度的不断完善以保证公平的原因外，一方面的原因是社会环境的巨大变化，酒店管理公司面临着更多的竞争，为了获得管理合同，实现品牌扩张和保持市场份额，酒店管理公司不得不做出让步；另一方面是，酒店业主也已经转变其弱势地位，他们都能够更加积极主动地争取其权益，并通过咨询公司、资产评估专家、法律顾问以及资产管理者的帮助，获得更多相关管理合同的信息，增加了其在管理合同谈判上的能力，这也使酒店业主变得越来越成熟。

在此，笔者试通过从管理合同的6项重要条款：管理期限、费用和结构、管理方的财务贡献、绩效条款、终止条款、预算和资本开支来说明国外酒店管理合同的发展趋势。

管理期限

管理合同期限和合同终止条款是合同双方争议最大也是最为关键的两个问题，由于管理公司和酒店业主在利益上并非一致，管理方更期望长期合作，合同期限能更长，而业主方则期望缩短合同期限。

管理方从自身的长远利益出发，期望管理合同稳定且期限更长，一方面，有利于建立一个稳定的品牌形象，并能从长期的管理合同中获得持久的收益，降低经营风险。对于一些专门从事管理输出的酒店管理公司而言，其公司的价值也以管理合同和特许经营合同的期限来衡量，当合同期缩短时，公司的债券及品牌股价也会受到影响。另一方面，长期的管理合同能使酒店管理公司在后续执行新的品牌标准时增加讨价还价能力。

管理方认为品牌影响力能增加酒店资产的价值。一些著名的酒店品牌在获得顾客认同后，顾客群体基本走向稳定，若酒店更换品牌，无形中会减少销售收入，增加经营风险，因此，酒店管理公司希望签订长期的管理合同甚至是无终止的管理合同。例如豪华酒店品牌丽思卡尔顿，其所签的管理合同的长度可达50年之久。

酒店业主赞成管理方关于品牌增值带来的酒店增值，但不希望因为长期的管理合同制约业主出售酒店或做出其他管理尝试和改变的能力。对酒店业主而言，不论管理合同期限有多长，都最终会终止，而长期的管理合同会使顾客对该酒店品牌形成固定印象，合同终止后，酒店如果再签署新品牌的管理合同，可能会因为品牌的更换而造成原本已稳定的顾客群体流失，这样对酒店的长期发展不利。

在欧洲酒店业中，管理合同的平均期限已经从20年缩短到了15年左右，其中除了酒店业主更加精明和成熟、提高了其谈判能力外，管理方也可以通过良好的绩效水平和出色的管理，获得更多与酒店业主续约的机会。
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